遇到一房二卖怎么处理

买房是人生大事,为此,我们省吃俭用,攒下好多年的积蓄甚至是一辈子的积蓄都拿来买房子,所以说房子是一个家庭最重要的财产之一。那么不幸遇到一房二卖怎么处理?

遇到一房两卖怎么办

一、首先在买房的时候就一定要在交付房款后去办理产权登记,这个是一定要办的,尤其是买卖2手房,新房的大开发商还不会做出这种事情但是有的买卖2手房的产权人本来就是个骗子,以低价吸引购房者,如果不办理产权登记会造成麻烦。

二、由于国家认定的是一物一权,也就是谁在国家房产局办理了产权登记,那么这个房屋的所有权就是谁的,国家只认定这一个人,其他任何人提供的购买凭证或其他证据都不能更改这一认定事实。

三、也就是说即使你的成交在前,但是后买房者办理了产权登记,无论成交价格是比你高,或是比你低,国家就只认定产权登记者拥有房屋的所有权,即使原房主退钱给别人,且认定你才是正式的买卖交易人也是如此。

四、因此发生一房两卖,首先要确定一下房屋产权登记是否做了,如果都没做,就要抢先一步去做产权登记,那么就不会有任何的麻烦了,如果别人已经做了产权登记,那么自己也别和新房主闹,去找原房东协商解决。

五、这里最担心的是房价发生了变化,这个时候可以按照买卖合同规定的违约 条款向原房东进行索赔,法律是支持的,但是想要要到房子已经是不可能的了。所以为了避免遇到一房两卖的情况发生,在购买房屋后一定要去做产权登记,避免此类情况的发生。

一房二卖的一般处理

房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

一、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时,前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权,所以应负返还房屋的义务。

根据法律规定,房屋产权已经归他人所有,开发商对前一个购房者实际履行已不能,在该种情形下,前一个购房者不能强制履行购房合同。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

关于损害赔偿的数额多少,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中,开发商往往在房地产升值时,见利背信而与出价高的购房者成交,对该房屋的涨价部分,属于前一个购房者的可期待利益,应视为所失利益,列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

二、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。

在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,开发商已非房屋所有权人。合同法第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定,即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无效的,由开发商向后一个购房者承担信赖利益的赔偿。

三、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。

在一房二卖中,签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为开发商享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位,那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说,如果两个买卖合同都没有办理过户,法院会区别不同情况,予以合理的处理。

通过上述的房屋交易注意事项与维权方法的介绍,可以看出:如果购房者遇到“一房二卖”这种情况,可以通过各种法律途径维护自己的利益,还可以获得相应的赔偿金额。以上的财物损失维权小知识由https://www.nc005.com/小编提供,感谢您的阅读、支持!

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