抵押房产被出售应该怎么维权

周女士于去年在杭州购买了一套商品房,当时开发商声称“拥有该房屋的完全产权”。后来,她从朋友处得知:在签协议之前,这家公司由于债务问题早就将这个房屋抵押给了银行。得知这一消息后,她到当地产权登记部门了解备案情况,证实该房确实已经抵押。周女士遂与这家公司交涉,但对方称债务马上就可以还清,抵押马上就可以解除。如果一定要退房也只能退还本金。那么抵押房产被出售应该怎么维权?

根据相关法律的规定,房屋买卖过程中,作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务:一是对房屋拥有所有权,二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋上存在权利瑕疵,卖方在出卖之时至少应尽到告知义务,比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方不尽到告知义务,其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为,根据《合同法》第五十四条规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此,买方可以据此行使撤销合同的权利,并要求其承担损失赔偿责任。

实际上,对于周女士这种情况,最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定,《解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

一、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

二、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

三、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定,周女士不但可以要求返购房本金,还可以要求卖方支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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